Планирование недвижимости с семейным партнерством

В целях планирования недвижимости семейная компания обычно является обществом с ограниченной ответственностью или товариществом с ограниченной ответственностью. Компания с ограниченной ответственностью (ООО) — это организация, которая объединяет ограниченную ответственность корпорации с «переходным» налогом партнерства. Компания с ограниченной ответственностью для семей («FLLC») — это стандартная компания с ограниченной ответственностью, которая принадлежит исключительно членам семьи. Типичный FLLC состоит из двух классов долей собственности (голосование и отсутствие права голоса) и управляется «менеджером», выбранным владельцами (или «участниками»). Семейное товарищество с ограниченной ответственностью («FLP») очень похоже на FLLC. Хотя FLLC предлагает больше защиты, чем FLP, генеральный партнер не требуется (с неограниченной ответственностью).

пример

Родители переводят 2 миллиона долларов коммерческой недвижимости в FLLC в обмен на 1% прав голоса и 99% акций без права голоса. Они назначают руководителей FLLC для голосования. Вскоре после этого они передают свои права на отсутствие своим детям, внучкам и / или ростовщикам своим детям и внукам («скорбящим»). Эти подарки будут облагаться налогом на дарение в размере до 13 000 долларов США (26 000 долларов США для супружеской пары) в виде ежегодного освобождения от уплаты налога на подарки и 1 000 000 долларов США (2 000 000 долларов США для супружеской пары) в течение пожизненного освобождения от налога на подарки.

Родители не берут прибыль или убытки от сдачи недвижимости в FLLC. Родители, как менеджеры, будут продолжать управлять имуществом и могут даже получать разумную плату за управление своими услугами. Каждый участник должен будет платить подоходный налог со своей пропорциональной части дохода FLLC.

Налоговые льготы

o Будущий доход и оценка предоставленных неофициальных акций участника исключаются из валовых активов родителей, даже если родители продолжают управлять FLLC. Хотя трансфертные налоги теперь не учитываются в недвижимости и поколениях, Конгресс, вероятно, восстановит оба налога (возможно, задним числом) в некоторый момент в 2010 году. Если нет, то с 1 января 2011 года. Освобождение от налога на имущество (которое было 3 , 5 миллионов долларов США в 2009 году) составляет 1 миллион долларов США, а самая высокая ставка налога на недвижимость (которая в 2009 году составляла 45%) составляет 55%.

• В той степени, в которой предприниматели находятся в более низких налоговых диапазонах, чем родители, достигается экономия на налогах.

o Если подарки без права голоса, вытекающие из членства, вносятся в так называемое «концессионное доверие», установленное одним из родителей, родитель, предоставивший право, будет облагаться налогом на доход траста. Уплата подоходным налогом получателя равносильна безвозмездному подарку для бенефициаров целевого фонда.

o Поскольку отсутствие членства в выборах не влияет на контроль и не подлежит передаче, эти процентные ставки обычно имеют право на значительные скидки, от 15% до 45%! Такие скидки «используют» ежегодную налоговую льготу для родительских пожертвований в размере 13 000 долларов США / 26 000 долларов США и 1 000 000 долларов США / 2 000 000 долларов США при пожизненном освобождении от налога на дарение.

Льготы, не связанные с налогом

o FLLC позволяет донору действовать в качестве менеджера FLLC, даже если он отдает 100% своих акций в FLLC.

o FLLC значительно облегчает создание дробных подарков со стоимостью активов, таких как недвижимость, которые в противном случае потребовали бы подготовки и регистрации отдельных актов каждый раз, когда дар дается.

o FLLC консолидирует инвестиционные активы для содействия эффективному и централизованному управлению этими активами. Это также позволяет донорам привлекать своих наследников к операции FLLC без потери контроля. Наконец, FLLC предоставляет членам право на неприкосновенность частной жизни, поскольку отчеты о состоянии и годовые отчеты не требуют раскрытия имен членов или какой-либо информации об основных активах FLLC.

Защита ресурсов

Внешняя защита. FLLC преследует цель защиты личной собственности участников от предпринимательского риска. Члены FLLC, как правило, не несут ответственности за долги, контракты или действия FLLC. Другими словами, личная собственность участника не подвергается "внешним" долгам и обязательствам FLLC. Участники могут потерять только то, что вкладывают в FLLC. Однако эта защита не ослабит членов FLLC от личной ответственности, связанной с незаконными действиями, совершенными лично, или контрактами, подписанными лично.

Внутренняя защита. И наоборот, активы FLLC защищены от кредиторов одного из членов. Кредиторы одного участника не могут форсировать продажу акций участника или вводить участника в качестве заместителя участника. Кредитор может обратиться в суд с просьбой «взимать плату», чтобы приказать FLLC выплатить кредитору платежи, которые в противном случае пошли бы должнику / участнику. Однако, если менеджер FLLC решит не снимать средства, тогда кредитор (в отличие от должника / участника) может облагаться налогом на нераспределенный доход FLLC. Этот потенциал отрицательных денежных потоков может способствовать внесудебному урегулированию долларов в долларах. Таким образом, должник / участник получает «внутреннюю» защиту от своих личных кредиторов.

Правильная администрация

IRS тщательно проанализировал FLLC и поставил под сомнение размер оценочных скидок, применяемых к акциям неголосующих членов. Бремя доказательства соответствия скидок ложится на налогоплательщика. Поэтому следующие ведущие принципы установлены последними делами для достижения желаемых результатов:

o FLLC должен проводиться как реальная деятельность, включая ведение точных записей, правильное присвоение прав собственности и соблюдение применимых норм, а также документов управления FLLC.

o Средства, переведенные в FLLC, не должны использоваться для личного использования донором (если не выплачивается справедливая рыночная стоимость), или оставлять донора без достаточных средств для поддержания их уровня жизни, не полагаясь на распределения FLLC. Более того, не должно быть слияния активов донора с активами FLLC.

o Когда FLLC осуществляет распределение, они должны быть переданы всем участникам пропорционально их интересам.

IRS проблемы

Недавно IRS был в состоянии заключить в имущественные активы все активы, которые покойный передал на FLP или FLLC. В соответствии с разделом 2036 Налогового кодекса переданные активы могут быть включены в передаваемое имущество, если передающее лицо сохранило (1) владение или использование активов или (2) право решать, кто будет владеть или использовать активы.

Несмотря на недавний успех IRS в некоторых случаях, FLLC остается мощным инструментом для передачи богатства, когда оно правильно спроектировано и эксплуатируется.

Ниже приведен контрольный список того, как минимизировать атаку IRS в разделе IRC 2036 года:

1. Включите часть операционных расходов или инвестиций в недвижимость в FLLC. Не передавайте личное имущество лицу.

2. Создайте FLLC задолго до смерти и выполняйте условия вашего трудового договора.

3. Не передавать все донорские товары в FLLC; и убедитесь, что донор имеет достаточную беглость в дополнение к FLLC.

4. отдавать прибыль, если это не необходимо для деловых целей; и всегда делайте пропорциональные распределения.

5. Избегайте распределения до и после смерти, чтобы выполнить личные обязательства донора или обязательства донора по товарам.

6. Документ бизнес-цели в операционном соглашении.

7. Храните оценочные скидки в суммах, которые с меньшей вероятностью будут проверены.

8. Будут ли молодые члены вносить капитал в FLLC вместо того, чтобы полагаться исключительно на дары членства?

9. Проводить ежегодные встречи с партнерами для обновления событий; и активно управлять активами FLLC.

10. Наконец, действуя FLLC, как если бы члены не были членами семьи, вероятность подвергнуть сомнению атаки IRS должна быть намного выше.

приложение

Для достижения желаемых налоговых результатов у FLLC должна быть важная бизнес-цель. Наличие бизнес-цели (кроме обеспечения налоговых льгот) — это проверка фактов и обстоятельств, требующих привлечения специалистов по планированию имущества. В любом случае, FLLC является важным методом, который следует учитывать в любом плане имущества, плане защиты имущества или бизнес-плане наследования.

В той степени, в которой эта статья содержит налог, она не заказана или неправильна для использования и не может быть использована налогоплательщиком во избежание наказаний, которые могут быть поданы на налог в связи с определением 230.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *